L’expertise immobilière
Un bien immobilier peut être vendu à différentes valeurs suivant s’il est mis sur le marché dans l’urgence par son propriétaire, par une banque parce qu’il a été auparavant saisi ou bien parce qu’il a tout simplement été vendu dans un délai raisonnable.
Qu’est ce qu’une expertise immobilière ?
Une expertise immobilière est un document formel qui établit le juste prix estimé par un Expert à un instant t d’un bien immobilier dans des perspectives de libre marché.
Quelle est la valeur vénale d’un bien immobilier ?
La valeur vénale d’un bien immobilier consiste à évaluer la valeur de ce bien à un instant t dans des conditions normales et de libre marché. En d’autres termes : c’est la valeur de vente qu’il a sur le marché actuellement.
Quelles qualités doit avoir un expert immobilier ?
- Maîtriser plusieurs volets : juridique, foncier, urbanistique, économique, financier, technique et fiscal.
- Disposer de compétences, méthodes et valeurs qui répondent aux standards de la charte déontologique de l’expertise immobilière.
- Avoir de solides connaissances en immobilier ainsi qu’une longue expérience sur le terrain.
- Maîtriser la connaissance des marchés.
Quand a-t-on besoin d’une expertise immobilière ?
En cas de vente ou d’acquisition d’un bien immobilier
Lorsque l’on est propriétaire et que l’on veut vendre sa maison, il est très utile de faire expertiser son bien par un professionnel pour fixer le juste prix avant la mise en vente du bien en question.
Lorsque l’on veut acquérir un bien, il peut être intéressant d’avoir connaissance de la valeur vénale d’un bien pour positionner son offre d’achat.
Pour les établissements de financements
L’expert immobilier accompagne les banques et établissements de financement pour connaître la valeur d’un bien avant d’accorder leur financement.
En cas de litiges ou de donations
L’expertise immobilière permet de dégager une valeur qui peut avoir un sens dans le cas d’un contexte familial (un divorce, un partage d’héritage, une donation …).
En cas de problématique fiscale
La valeur estimée peut également avoir un intérêt dans le cas d’une problématique fiscale (défense d’une position dans un redressement fiscal …).
Dans le cas d’un investissement
L’expertise aide à la prise de décision dans le cadre d’une stratégie de développement, d’un investissement, d’un apport à une société ou d’une meilleure gestion patrimoniale.
Quelques éléments à prendre en considération lors d’une expertise immobilière
La visite du site et son environnement est indispensable.
L’expert immobilier doit collecter toutes les informations qui peuvent influer sur la valeur du bien dont :
- Le type de bien immobilier à expertiser (Maison, Appartement, Immobilier d’entreprise, centres commerciaux, sites industriels, terrains …).
- Le statut juridique du bien.
- L’identité du propriétaire.
- Les éléments urbanistiques : connaître les règles urbanistiques associées à la zone du bien. C’est important pour connaître les droits à bâtir … et aussi pour connaître les projets d’urbanisme prévus dans la zone.
- La situation géographique et l’environnement immédiat (le bien est-il situé dans une rue commerçante, passante, à proximité des transports et des commerces …).
- La position du bien par rapport aux axes routiers, aux quartiers résidentiels, aux villes …
- La forme du terrain et les possibilités d’exploitation qu’il offre.
- L’état général du bien.
- Le standing et la qualité architecturale du bien.
- La surface du bien / ses dimensions.
- L’orientation du bien.
- Le nombre de chambres, de salles d’eau …
- L’existence ou pas d’un garage.
- L’état général du marché (Situation de l’offre et de la demande).
- Ce qui a été vendu récemment et à quel prix.
- Recherche de biens similaires pour pouvoir faire la comparaison.
- Le prix de la concurrence.
- S’il y a beaucoup de biens sur le marché qui correspondraient à ce bien.
- Si le prix du bien est compétitif par rapport à ce marché.
- S’il y a une forte demande.
- Le coût d’exploitation du bien : un bien peut s’acheter au même prix en comparaison avec un autre. Cependant l’un va coûter plus cher les années à venir. Dans ce cadre, il faut évaluer les charges à court terme (réparations et travaux de rafraîchissement que l’on doit faire immédiatement) et les charges à moyen et long terme (les charges d’exploitation et de tenue du bien, l’entretien régulier …)
